English

¿Cómo hacer el avalúo de mi propiedad?

Inversión

20/11/2019

El avalúo de una propiedad es una herramienta que puede servir para las personas que están interesadas en vender sus propiedades. No todos los inversionistas tienen esta necesidad, y en este caso el avalúo puede servirles para saber el valor en el mercado de su inmueble.

Y como te imaginas, el avalúo de una propiedad es una de las dudas más frecuentes que se tienen antes de iniciar la venta de una propiedad.

Mientras hay inversores que deciden comprar una casa o departamento para vivir en él, cada vez es más común la adquisición de propiedades con el fin de generar ingresos extras. Por otra parte, el adquirir propiedades es una manera muy fácil y efectiva en la cual los inversores pueden salvaguardar su dinero.

Por eso, para algunos inversores, uno de los propósitos de adquirir una propiedad es la posibilidad de poder venderla en un futuro.

En especial cuando la propiedad que adquirieron hace algunos años, se cotiza en el mercado a un precio más alto. Por lo que, aunque hoy en día tengamos muchísimas opciones como invertir en la bolsa o la posibilidad de adquirir acciones de ciertas empresas mediante carteras o fondos de inversión, así como ahorrar para el futuro mediante fondos para el retiro, las bienes raíces siguen siendo la opción número uno para los inversionistas que quieren proteger su dinero.

¿Qué es y para qué sirve el avalúo de mi propiedad?

Como ya mencionamos, el avalúo de una propiedad es una herramienta muy útil cuando estás buscando saber el precio comercial de tu inmueble.

De igual manera, es normal escuchar -o necesitar- el avalúo de la propiedad para hacer la rectificación del impuesto predial o al momento de rentar una propiedad, ya que de acuerdo al valor real de tu inmueble tu podrás tener una base para poder establecer el monto de la renta.

Además, un avalúo de la propiedad es uno de los requisitos para aquellos que quieren acceder a un crédito hipotecario y para un seguro. Sí, aunque no es muy común escuchar acerca del seguro de propiedades, esta modalidad cada vez se populariza más con el fin de que las familias o inversores puedan proteger aún más su patrimonio.

Por lo que cada vez es más común toparnos con personas que están deseando valuar su casa, aunque no tengan intenciones de venderla a corto plazo.

¿Cómo es el avalúo de mi propiedad?

Para que tu propiedad sea valuada es necesario que un perito acuda a tu residencia para hacer el avalúo.

El costo del avalúo de la propiedad estará relacionada al tamaño de la misma. Es decir que el precio puede variar de acuerdo a la construcción que el perito vaya a valuar, y por eso, si estás tratando de estipular un presupuesto para contratar los servicios de un perito, es importante que sepas el tamaño de tu propiedad.

Además, el precio de los peritos varía dependiendo de la institución que hace el avalúo, por ejemplo si lo hace un perito de un banco o de una empresa independiente.

Recuerda que para obtener información del tamaño de tu inmueble puedes consultar el Registro Público de la Propiedad. En ¿qué es el Registro Público de la Propiedad en México? Te explicamos cómo funciona este organismo y cuál es la importancia de esta institución en el país.

¿Qué es un perito?

El perito es un evaluador certificado y calificado para realizar el avalúo de la propiedad. Para que un perito pueda hacer el avalúo es necesario que esté certificado por los catastros municipales o las tesorerías estatales del lugar en donde se encuentra tu inmueble.

También, es importante que el perito esté registrado o certificado por La Sociedad Hipotecaría Federal, mejor conocida por sus siglas como SHF. Esta institución se encarga de regular el valor de las propiedades particulares.

¿Cómo hacer el avalúo de mi propiedad?
Hacer el avalúo de la propiedad tiene diferentes funciones, ya sea para pedir un crédito hipotecario, un seguro o para tener un estimado de lo que puedes pedir por tu casa.

¿Cuántos tipos de avalúo inmobiliario existe?

Existen dos diferentes tipos de avalúos inmobiliarios, y sí, están muy relacionados con la función que el avalúo tendrá.

Avalúo Comercial

Este avalúo intenta conocer el precio del inmueble para poder ser vendido o rentado, con el fin de saber si el precio que pedirás por él será competente con el mercado. Para calcularlo, se consideran ciertas variables como el costo de la construcción, el terreno, los servicios que lo rodean y obviamente la ubicación.

El avalúo comercial es con el que estamos más familiarizados ya que cuando pensamos en adquirir un inmueble, pensamos en la ubicación, la plusvalía y los servicios que tenemos al rededor.

Por eso, siempre señalamos que antes de adquirir un inmueble es muy importante que analices la zona donde vas a comprar tu propiedad, así como en las posibilidades de crecimiento. Una de las ventajas de adquirir departamento en preventa es que puedes comprar inmuebles en zonas con plusvalía a un menor costo de lo que normalmente cuestan. Ya sea por cuestiones de que en la zona todavía no hay un desarrollo tan grande,

Avalúo Catastral

Este tipo de avalúo está más relacionado con el impuesto predial. Este tipo de avalúo está más relacionado con los predios, aunque también consideran las construcciones que hay en ellas y los desarrollos o servicios a su al rededor.

¿Cómo es el proceso del avalúo de mi propiedad?

Como ya te explicamos, el avalúo de un inmueble lo tiene que realizar un perito experto certificado, el cual acude a la vivienda para hacer el avalúo de manera minuciosa, tanto de la casa como de los otros factores que pueden determinar el valor.

Dentro de los aspectos que se analizan en la construcción de manera detallada están:

  • La calidad de los materiales
  • El estado de conservación del inmueble y de los materiales
  • La distribución del inmueble
  • La cercanía con el transporte o la accesibilidad
  • La cercanía con servicios o zonas comerciales también se toman cuenta

Estos factores a analizar también dependen del tipo de propósito que tenga el avalúo, por ejemplo si queremos rentar nuestro inmueble el perito considerará los servicios que están cerca del área o las recámaras y los baños que tiene, los espacios de estacionamiento o la cercanía con ciertos lugares como hospitales, o escuelas, en especial si estás en una zona que es ideal para residentes que quieran estar cerca de sus trabajos o que vengan a estudiar al Estado o quieran establecerte con su familia.

Por esto, se consideran 3 tipos de valores que se pueden obtener de un inmueble: el valor físico, el valor comercial y el valor de ingresos. El valor comercial se centra en la ubicación y los alrededores. Y el valor de ingresos es una aproximación de lo que costaría el inmueble o lo que se pagaría por renta.

¿Cómo se calcula el valor de mi casa o propiedad?

Ya sabemos que necesitamos tres valores diferentes, y para sacarlo, necesitamos considerar hacer la inspección del inmueble mediante tres enfoques: uno que se centre en el estado físico del inmueble, uno que se centre en el mercado y otro en la capitalización de tu inmueble.

Como ya te lo imaginas, el valor físico está relacionado con la construcción (materiales) y las instalaciones. Por ejemplo, las casas más recientes cuentan con instalaciones para aires acondicionados o para centros de lavados, cosa que en casas más antiguas puede generar problemas.

Esto quiere decir que el perito tendrá que hacer una inspección de los materiales con los que la propiedad está construida, tanto adentro del inmueble como fuera de este. Esto le servirá al perito para poder analizar si existen condiciones que afecten a la propiedad, o sea, que a la larga la dañen y comprometan su estructura, o tiempo de vida. Esto es sumamente vital ya que el perito tiene que establecer el tiempo de vida útil que tiene el inmueble, la edad que tienen (el inmueble) y la edad que refleja gracias a la falta o a la buena manutención.

¿Cómo hacer el avalúo de mi propiedad?
Adquirir un bien inmueble es una inversión a largo plazo que debes contemplar si quieres que tu dinero crezca más que en el banco o esté protegido contra la inflación.

Otro paso que se sigue es el de hacer un estimado hipotético de cuánto costaría hoy en día hacer una propiedad como la que se está evaluando. Por eso la investigación tiene que ser muy minuciosa.

Por otra parte, cuando hablamos de fijarnos en el mercado de un inmueble estamos pensando más en la ubicación y en comparar cómo están otras propiedades que se encuentran en las mismas condiciones que la tuya. Por ejemplo, un departamento en Mérida no valdrá lo mismo que un departamento o condo en la Riviera Maya. Por ejemplo, mientras el mercado de Mérida está más enfocado a personas que buscan residir para vivir o trabajar en la ciudad, en la Riviera Maya el mercado está más enfocado a la inversión y al turismo que viene a explorar las playas y si bien hay una afluencia turística en Mérida, es totalmente diferente que al mercado de a Riviera Maya.

Así, el perito tiene que encontrar un terreno en común para poder calcular un precio aproximado del inmueble.

El enfoque por capitalización está más relacionado a las rentas y al igual que el enfoque anterior, el objetivo es de establecer una media de acuerdo a los precios de las rentas que están activas en el mercado.

Es importante que recalquemos que estos datos son sugerencias para establecer un parámetro de cuánto puedes pedir por tu casa. Es decir, tu puedes incrementar el precio de la renta o la venta o bajarlo, todo depende de tus necesidades, el avalúo es una herramienta para encontrar esta referencia o punto de partida, para ayudarte en las negociaciones.

Una vez recolectados los datos, o sea, después de la visita, el perito tiene que hacer una comparación con las casas que hay en la zona a su alrededor.

El resultado del avalúo depende de las políticas de la persona o la empresa que lo está llevando a cabo. Para algunos pueden ser cuestión de unos cuántos días, mientras que para otros tiene que ser una semana o más tiempo.

Ahora que ya sabes cuánto vale realmente tu inmueble, puedes empezar a negociar o a promover la compra o la renta de este.

Una herramienta que muchos inversionistas están utilizando con cada vez más frecuencia es Airbnb. Lo atractivo de esta app, es que inversionistas ven la posibilidad de deshacerse de las complicaciones de rentas a plazos muy largos. Si quieres saber cómo generar ingresos extras con tu inmueble y Airbnb, te recomendamos leer nuestra guía para poner en práctica todos nuestros tips.

Ventajas de invertir en bienes raíces

Invertir en bienes raíces sigue siendo la opción número uno para los inversionistas. Y esto gracias a la plusvalía.

La plusvalía es el incremento positivo del valor de una propiedad con el paso del tiempo.

Y esta es una de las principales ventajas de invertir en bienes raíces, que los bienes físicos van adquiriendo valor en vez de perderlo. Situación que no sucede en todos los bienes. En lo general, los bienes físicos van perdiendo valor con el paso del tiempo. El uso, la falta de mantenimiento o el material con el que están construidos acaba por afectar el valor de un bien físico.

Por ejemplo, los aparatos electrónicos van devaluándose con el tiempo y más con el avance tecnológico que va incrementando la capacidad de los dispositivos con cámaras, funciones o velocidad. Otro ejemplo muy común es el de los coches, que automáticamente van perdiendo valor después de salir de la agencia.

Afortunadamente, esto no sucede con los inmuebles.

Por el contrario, las propiedades van incrementando su valor gracias a condiciones externas, siendo la ubicación una de las más famosas o reconocibles para los inversores primerizos. Aunque como ya te explicamos, el mantenimiento de una casa tiene un papel fundamental en el avalúo de una propiedad, la ubicación sigue siendo el factor principal para la adquisición de bienes inmuebles.

Si bien es cierto que todas las inversiones representan un riesgo, las bienes raíces siguen siendo de las favoritas y de las más populares

Es bastante común que inversores primerizos, es decir, personas que están pensando en hacer su primera inversión se pregunten ¿por qué invertir en bienes raíces?

En especial cuando existen múltiples opciones que ofrecen resultados inmediatos y gigantescos. Los cuales, como ya hemos explorado en diferentes ocasiones, no son ciertos o inmediatos.

Invertir en bienes raíces también es una forma de proteger el dinero contra la inflación, ya que el precio de los inmuebles se mantiene en dólares y estos suelen crecer conforme lo hace la inflación, por lo que puedes hacer que tu dinero esté protegido y además se incremente con el paso del tiempo.

Suscríbete a nuestro boletín y recibe nuestros
Tips de Inversión Inmobiliaria en tu bandeja de entrada

Artículos Relacionados

Copyright Anah Bienes Raíces